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2014年起广西二手房产转让征税方式“二选一”

发布时间:2021-02-28 20:15

  根据《公告》,个人转让应税房产有两种征税方式。 其一是查验征收。对个人转让应税房产,能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的,可按税法规定享受相关单项税种优惠; 其二是核定征收。对个人转让应税房产,未提供完整、准确的房屋原值凭证资料,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,若是个人转让住房,按核定征收率6.6%征收;个人转让商铺和其他房产的,核定征收率为12.65%。

  自治区地税局下发《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》,1月1日起开始实施,被认为是新“国五条”的广西版本。

  1月4日,南宁市民刘先生来到房产中介进行二手房交易。然而他发现,若按照核定征收的纳税方式,他这套购买超过5年的非唯一住房转让后,需要比2013年交易多缴纳5%的营业税。这让刘先生和其他不少卖房者一样,暂时打消了卖房的念头,转为观望。

  这一变化缘于政策的改变。当日,记者了解到,从1月1日起,自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(以下简称《公告》)已正式施行。根据《公告》,全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的,不再享受各单项税种的税收优惠政策。此外,《公告》对于个人租赁房产采用核定征收方式的税率也进行了调整。

  据南宁市某中介置业顾问黄先生说,1月2日,他带客户到税务部门办理房产转让时得到通知,由于客户委托他转让的房产不是业主唯一住房,要按《公告》执行。这意味着,若客户无法提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的情况下,得采用核定征收的方式纳税。

  而此时,这套“非唯一”的满5年住房得按照6.6%的税率征收。“如果按照2013年的政策,这种情况的房子可以免缴营业税,仅按个人所得税全额1%来征收。”当然,若客户能提供完整的证明材料,满5年的则可享受免去5%营业税的优惠政策,按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。“反正无论怎么样比之前都多了几万元钱税款。”黄先生说,此前,他所代理的客户中,选择按房子交易差价20%缴纳个税的几乎没有。

  1月4日,虽是周末,但仍有市民来到南宁市地税局咨询相关政策。透过玻璃窗,记者看到,相关《公告》已经贴在了公告栏上。

  其一是查验征收。对个人转让应税房产,能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料,可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的,可按税法规定享受相关单项税种优惠;

  其二是核定征收。对个人转让应税房产,未提供完整、准确的房屋原值凭证资料,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,若是个人转让住房,按核定征收率6.6%征收;个人转让商铺和其他房产的,核定征收率为12.65%。

  据介绍,《公告》实施后,房产交易中的纳税人仍可根据自身情况,若采取第一种方式缴税,在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下,可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策;若房产仅满足购房满5年,但并非家庭唯一住房的,交易时可减免5%的营业税,但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。

  2013年,国家针对房产交易市场出台“国五条”,强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”,引起各方关注。但由于广西地方细则尚未出台,当时房产交易仍按原有规定执行。1月4日,南国早报记者走访了辉煌置业、旺角地产、江山地产等多家中介,对于刚施行的《公告》,业内人士都视其为“国五条”的地税“落地版本”。

  1月4日,多家中介门店人员对记者表示,新政实施后,不少原本打算买卖房子的客户,都转为观望。不少业内人士表示,新政将对南宁二手房市场带来一定影响。

  以一套原价50万元购进,按照100万元出售的商品房为例,若购买不满5年,采取查验征收的方式,所需缴纳的个人所得税=(交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用)×20%,约为8.77万元,营业税约5万元;若购买满5年,但并非家庭唯一住房,则可以免征营业税,最后个人所得税约为9.77万元。

  若选择核定征收的方式,税费将为6.6万元,较优惠政策取消前增加约5万元。

  一些准备买房的市民也表示担心:二手房税费的增加,会让更多打算卖房的人转卖为租,有可能市场的供给会减少,也会让新建商品房更为抢手,开发商会趁机涨价。

  此外,也有业内人士指出,按照外地的情况,一些满5年非唯一住房转让,为免交20%个税,假离婚的情况很可能会增加。

  按照原有规定,个人出租住宅房屋的,综合征收率为6.65%;个人出租商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。

  《公告》施行,对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》,对个人租赁应税房产,不能够提供有关凭证资料,无法准确核算收入、成本和费用的,个人租赁住房,每月取得租金收入在10000元以下的,核定征收率为5%;每月取得租金收入在10000元(含10000元)以上的,核定征收率为6.88%;个人租赁商铺和其他房产,每月取得租金收入在10000元以下的,核定征收率为5.6%;每月取得租金收入在10000元(含10000元)以上的,核定征收率为11.7%。

  2013年3月1日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知强调,继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

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